Résumé de l’article
Cette fiche vous présente Pierre Premier Gestion, sa genèse entrepreneuriale née de la rencontre de deux pionniers de la gestion d’actifs, sa stratégie distinctive d’investissement opportuniste avec levier élevé dans des secteurs immobiliers résilients, et les moyens d’y accéder via Althos avec des tickets adaptés aux investisseurs privés qualifiés.
- Pierre Premier Gestion gère près de 850 millions d’euros d’actifs immobiliers (objectif fin 2025) à travers trois plateformes spécialisées : immobilier de restauration rapide (Burger King), immobilier commercial alimentaire (Grand Frais et autres enseignes) et hôtellerie économique.
- Fondée en 2016 par Joseph Châtel, créateur et ancien dirigeant de DNCA Finance (2ème gestionnaire indépendant français), et Joël Vacher, inventeur du premier fonds OPPCI de l’histoire (Phone Capital), Pierre Premier Gestion combine l’expertise financière et l’innovation immobilière pour créer des véhicules d’investissement atypiques.
- Pierre Premier Gestion déploie une approche résolument opportuniste et dynamique, structurant chaque véhicule d’investissement en fonction du type d’actifs ciblé, avec un recours significatif à l’endettement (supérieur à 50%, atteignant 67% pour certains fonds) pour maximiser les rendements tout en se concentrant sur des segments ultra-résilients minimisant le risque locatif.
- Via Althos, les investisseurs privés peuvent accéder aux fonds Pierre Premier Gestion avec des tickets à partir de 100 000 euros, bénéficiant de l’expertise d’une équipe entrepreneuriale investissant systématiquement aux côtés de ses investisseurs.
- La fiche détaille également la valeur ajoutée d’Althos (sélection, accompagnement, fiscalité) et répond aux questions les plus fréquentes dans une FAQ en fin de page.
Présentation de Pierre Premier Gestion
Pierre Premier Gestion (PPG) est née en 2016 de la rencontre entre deux entrepreneurs de la gestion d’actifs aux parcours complémentaires et exceptionnels : Joseph Châtel et Joël Vacher – fondateurs de cette société de gestion immobilière indépendante, basée à Paris et spécialisée dans l’investissement immobilier en France.
Joseph Châtel : pionnier de la gestion flexible et créateur de DNCA Finance
Joseph Châtel incarne l’innovation financière française depuis un quart de siècle. Après avoir cofondé Richelieu Finance, il crée en 2000 DNCA Finance avec Xavier Delaye et Charles Nouailhetas (Delaye, Nouailhetas, Châtel et Associés), au moment même où éclate la bulle Internet. Précurseur de la gestion flexible, Joseph Châtel fut également à l’origine du fameux fonds Eurose, qui marqua l’histoire de la gestion d’actifs française, en particulier la gestion d’actifs immobiliers.
Sous sa présidence à partir de 2006, le Groupe DNCA Finance acquiert un rayonnement européen avec une forte présence en Italie, Suisse, Belgique et Allemagne, devenant la deuxième plus importante maison française indépendante après Carmignac. Après 15 ans à la tête de DNCA Finance, Joseph Châtel souhaite lancer une nouvelle innovation : un produit immobilier à effet de levier destiné aux investisseurs privés. N’obtenant pas l’approbation interne chez DNCA, il quitte le groupe en 2015 avec l’autorisation de créer Pierre Premier Gestion, suivi de l’équipe qu’il avait constituée pour ce projet.
Cette trajectoire illustre l’ADN entrepreneurial de Joseph Châtel : visionnaire, iconoclaste, perpétuellement en quête de solutions innovantes bouleversant les codes établis de l’épargne et de l’investissement.
Joël Vacher : inventeur du premier fonds OPPCI
Joël Vacher est un professionnel chevronné de l’investissement et de la gestion immobilière, reconnu pour avoir créé le premier fonds OPPCI de l’histoire, Phone Capital, qui inspira la réglementation française des véhicules d’investissement immobilier professionnels. Cette innovation réglementaire témoigne de sa capacité à identifier des structures juridiques et fiscales optimales pour répondre aux besoins des investisseurs professionnels.
Fort de plus de 15 ans d’expérience dans la gestion immobilière au moment de la création de Pierre Premier Gestion, Joël Vacher apporte une expertise opérationnelle complémentaire à la vision financière de Joseph Châtel. Il occupe aujourd’hui le poste de Directeur Général de Pierre Premier Gestion et orchestre sereinement la relation avec les clients pour une parfaite prise en compte de leurs problématiques.
Une société indépendante à fort alignement d'intérêts
Pierre Premier Gestion se positionne comme une société de gestion immobilière indépendante s’adressant exclusivement à des investisseurs professionnels ou assimilés. Les dirigeants s’engagent aux côtés des investisseurs en investissant de manière systématique et durable dans tous les fonds qu’ils créent, garantissant un alignement d’intérêts total.
En janvier 2026, le Groupe Premium (groupe de conseil en gestion de patrimoine) est entré majoritairement au capital de Pierre Premier Gestion, marquant une nouvelle étape de développement. Cette prise de participation permettra aux réseaux du Groupe Premium de faire bénéficier leurs clients d’un accès élargi à l’offre immobilière distinctive de Pierre Premier Gestion.
Philosophie d'investissement : opportunisme dans des secteurs ultra-résilients
La philosophie d’investissement de Pierre Premier Gestion repose sur une conviction centrale : combiner opportunisme et résilience pour maximiser les rendements tout en maîtrisant le risque locatif.
Investisseur opportuniste structurant chaque véhicule sur mesure
Pierre Premier Gestion se définit comme un investisseur opportuniste, concevant et structurant chaque véhicule d’investissement en fonction du type d’actifs ciblé. Contrairement aux gestionnaires immobiliers généralistes collectant des capitaux puis cherchant des opportunités, Pierre Premier Gestion identifie d’abord des thèses d’investissement convaincantes puis crée le véhicule optimal pour les exploiter.
Cette approche sur mesure permet d’adapter finement la structure juridique (OPPCI, FPCI, société civile), le niveau d’endettement, la durée de placement et les modalités de sortie aux caractéristiques spécifiques de chaque stratégie. Que ce soit pour un fonds de Pierre Premier Gestion comme BK OPCI, PPG Retail ou PPG Croissance, l’accent est systématiquement mis sur la résilience et la performance.
Concentration sur des secteurs ultra-résilients
Les secteurs d’investissement privilégiés par Pierre Premier Gestion incluent la restauration rapide, l’alimentaire et l’hôtellerie économique, des segments reconnus pour leur solidité exceptionnelle. Ces secteurs partagent des caractéristiques communes qui minimisent le risque locatif :
- Besoins fondamentaux : alimentation et hébergement représentent des dépenses incompressibles pour les consommateurs, assurant une demande structurelle quels que soient les cycles économiques.
- Enseignes nationales établies : Pierre Premier Gestion cible des locataires de premier rang (Burger King, Grand Frais) bénéficiant de modèles économiques éprouvés et de trésoreries solides.
- Baux longs termes : les locaux commerciaux spécialisés (restaurants, supermarchés) font généralement l’objet de baux longs (9-12-15 ans) avec indexation sur l’inflation, assurant la visibilité des revenus locatifs.
- Résilience démontrée : ces secteurs ont fait preuve d’une remarquable capacité de résistance lors des crises récentes, confirmant leur caractère défensif.
Cette concentration sectorielle volontaire permet à Pierre Premier Gestion de développer une expertise approfondie des dynamiques opérationnelles, des enjeux immobiliers spécifiques et des modèles économiques des locataires, renforçant la qualité de l’analyse d’investissement.
Profil d'investissement dynamique avec levier élevé
Pierre Premier Gestion adopte un profil d’investissement dynamique, caractérisé par un recours significatif à l’endettement, supérieur à 50% du coût des investissements immobiliers. Pierre Premier Gestion excelle dans cette gestion d’actifs à levier, avec des performances passées démontrant la pertinence de son approche pour les investisseurs. Le fonds BK OPCI illustre cette approche avec un levier bancaire d’environ 67%.
Cette stratégie d’endettement élevé vise à optimiser la rentabilité des fonds propres investis par les souscripteurs. L’effet de levier amplifie les rendements lorsque le taux de rendement des actifs immobiliers dépasse le coût de la dette, permettant de viser des performances nettes significativement supérieures à celles d’investissements immobiliers non ou peu endettés.
Cette approche dynamique comporte naturellement un profil risque-rendement plus élevé que les stratégies immobilières core traditionnelles, justifiant le positionnement de Pierre Premier Gestion auprès d’investisseurs professionnels avertis capables d’évaluer et d’accepter ce niveau de risque.
Cette philosophie guide la sélection des actifs immobiliers et la structuration des fonds d’investissement par Pierre Premier Gestion.
Les trois plateformes d'investissement de Pierre Premier Gestion
1. Immobilier BK : partenaire immobilier de Burger King France
Le lancement de l’OPPCI BK OPCI en 2016 a coïncidé avec la création même de Pierre Premier Gestion, constituant le fonds fondateur du groupe. Ce fonds investit exclusivement dans des locaux commerciaux exploités par l’enseigne Burger King en France métropolitaine, soutenant ainsi le développement du master franchisé, le Groupe Bertrand.
Ce premier fonds OPPCI de Pierre Premier Gestion illustre ainsi l’expertise de PPG en immobilier d’entreprise dédié à des locataires de premier rang.
Un portefeuille stratégique représentant un quart du parc français
BK OPCI détient aujourd’hui environ un quart des restaurants Burger King en France, constituant ainsi un acteur immobilier incontournable du développement de l’enseigne sur le territoire national. Cette concentration crée une relation de partenariat stratégique privilégiée avec le Groupe Bertrand, master franchisé de Burger King France.
Performance historique exceptionnelle
Le fonds a généré une performance annualisée de +11,42% depuis sa création le 31 mai 2016, avec une performance au premier semestre 2025 de +3,92% (Part A). Ces performances remarquables illustrent la pertinence de la thèse d’investissement combinant un secteur résilient, un locataire de qualité et un effet de levier optimisé.
Ces performances passées illustrent la qualité de la gestion des actifs immobiliers par Pierre Premier Gestion, qui gère aujourd’hui près de 850 millions d’euros d’actifs de manière proactive.
Stratégie de détention long terme
Les actifs immobiliers sont détenus en pleine propriété ou sous diverses formes juridiques (baux à construction, autres droits immobiliers), tous exclusivement situés en France métropolitaine. La stratégie du fonds repose sur une détention à long terme, avec pour objectif de générer une performance durable en valorisant progressivement les actions.
Le fonds envisage de nouvelles acquisitions dans les prochains mois, confortant son positionnement sur un secteur ultra-résilient. La clôture de la période de souscription est fixée au 31 décembre 2025.
2. Immobilier commercial : diversification dans l'alimentaire et au-delà
En 2019, l’arrivée d’Alexandre Chaudhry, retail manager expérimenté, marque une étape clé pour Pierre Premier Gestion. Ce renfort stratégique permet au groupe de poursuivre la diversification des actifs du fonds PPG Retail avec l’acquisition d’un portefeuille d’immeubles loués à l’enseigne Grand Frais.
PPG Retail bénéficie ainsi d’une expertise dédiée à l’immobilier commercial et à la gestion immobilière de fonds spécialisés.
Investissement opportuniste à rendements élevés
Cet investissement, de nature opportuniste, vise des rendements élevés en contrepartie d’un niveau de risque accru. Il est principalement localisé en France et cible des actifs commerciaux neufs loués à des enseignes nationales dans les secteurs de la restauration, de l’alimentaire et du discount.
Stratégie active d'allocation
PPG Retail illustre une stratégie d’allocation active avec des arbitrages réguliers : en 2025, le fonds a suspendu temporairement sa collecte au troisième trimestre pour limiter la poche de liquidités, cédé un actif commercial dans l’Aisne, et renforcé ses investissements dans des actifs neufs loués à des enseignes nationales reconnues.
PPG Croissance : élargissement du spectre d'opportunités
Pierre Premier Gestion a également développé le fonds PPG Croissance, illustrant une stratégie opportuniste plus large avec des investissements récents dans le concept We Form (salles de fitness) et des locaux accueillant du public au Havre, Clermont-Ferrand et Bordeaux. Un partenariat est en cours de finalisation avec un opérateur national dans le secteur de la santé, élargissant encore le spectre sectoriel.
Cette diversification sectorielle maîtrisée permet à Pierre Premier Gestion de saisir des opportunités attractives au-delà de la restauration et de l’alimentaire, tout en conservant le focus sur des enseignes nationales établies et des segments résilients.
PPG Croissance démontre la flexibilité de Pierre Premier Gestion dans la structuration de fonds d’investissement adaptés à divers segments de l’immobilier d’entreprise.
3. Hôtellerie : pionnier de l'hôtellerie super économique
En 2021, Pierre Premier Gestion se lance sur le marché de l’hôtellerie super économique avec le lancement du FPCI PPG Hôtel Premier. Cette initiative s’accompagne de la sécurisation d’un portefeuille initial de 11 actifs hôteliers répartis sur l’ensemble du territoire français, totalisant près de 1 000 chambres.
PPG Hôtel Premier illustre une gestion d’actifs centrée sur des actifs immobiliers résilients.
Positionnement sur le segment super économique
Le segment de l’hôtellerie super économique (généralement entre 30€ et 60€ la nuit) répond à une demande structurelle importante en France : déplacements professionnels, tourisme familial à budget limité, hébergement de travailleurs détachés et intérimaires. Ce segment présente des caractéristiques défensives similaires à la restauration rapide : besoins fondamentaux, faible élasticité prix, forte résilience en période de crise.
Cette approche d’investissement immobilier s’appuie sur une analyse fine des marchés de l’hôtellerie en France.
Exploitation par des enseignes nationales
Les actifs sont généralement exploités par des enseignes nationales d’hôtellerie économique (Premiere Classe, Campanile, Ibis Budget, B&B Hotels) bénéficiant de modèles économiques standardisés et optimisés, de systèmes de réservation centralisés et de notoriété établie auprès des consommateurs.
Ces actifs immobiliers sont gérés par Pierre Premier Gestion pour optimiser la valeur locative et la stabilité des revenus des fonds.
Thèse d'investissement value-add
Le positionnement de Pierre Premier Gestion sur l’hôtellerie super économique s’inscrit dans une logique value-add : acquisition d’actifs nécessitant parfois des travaux de mise aux normes ou de repositionnement, amélioration de l’exploitation par sélection rigoureuse des exploitants, et valorisation à moyen terme par amélioration des taux d’occupation et des tarifs moyens.
L'équipe de Pierre Premier Gestion
L’équipe de Pierre Premier Gestion combine expertise financière, compétence immobilière opérationnelle et connaissance approfondie des secteurs cibles.
Direction
- Joseph Châtel – Président : Fondateur et ancien dirigeant de DNCA Finance (2ème gestionnaire indépendant français), précurseur de la gestion flexible, visionnaire reconnu de l’innovation financière.
- Joël Vacher – Directeur Général : Inventeur du premier fonds OPPCI de l’histoire (Phone Capital), professionnel chevronné de l’investissement et de la gestion immobilière depuis plus de 15 ans.
- Grégory Bertrand – Membre de l’équipe de direction.
- Alexandre Chaudhry – Retail manager expérimenté ayant rejoint Pierre Premier Gestion en 2019 pour piloter le développement de la plateforme immobilier commercial.
Alignement d'intérêts
Les dirigeants sont actionnaires de tous les fonds de Pierre Premier Gestion, garantissant un alignement d’intérêts total avec les investisseurs. Cette discipline d’investissement systématique aux côtés des clients illustre la confiance des fondateurs dans leurs propres stratégies et leur engagement à partager les risques comme les rendements.
Pourquoi investir dans Pierre Premier Gestion via Althos
Investir avec Pierre Premier Gestion offre l’accès à une expertise immobilière distinctive combinant innovation financière et concentration sectorielle ultra-résiliente, avec des véhicules structurés sur mesure par des entrepreneurs ayant démontré leur capacité à créer de la valeur sur le long terme. Le rôle d’Althos est de rendre ces stratégies accessibles à des investisseurs privés qualifiés dans un cadre maîtrisé.
Pierre Premier Gestion se distingue par sa gestion immobilière innovante et ses fonds à levier, accessibles via Althos, aux investisseurs en France.
Accès institutionnel avec tickets adaptés
Pierre Premier Gestion crée des véhicules d’investissement atypiques difficiles d’accès pour les investisseurs individuels : stratégies mono-enseigne avec effet de levier élevé, concentration sectorielle assumée, structures sur mesure optimisées fiscalement et juridiquement. Althos permet d’accéder à ces opportunités distinctives avec des tickets à partir de 100 000 euros.
Accompagnement et conseil
Althos analyse votre situation patrimoniale globale et vos objectifs (rendement, diversification, transmission) pour dimensionner au mieux l’allocation dans les fonds Pierre Premier Gestion au sein de votre portefeuille global. Un suivi régulier des investissements est assuré, avec des points de situation et un accompagnement tout au long de la durée de vie du fonds.
Cadre et optimisation fiscale
L’intégration dans des enveloppes spécialisées (par exemple, contrats d’assurance-vie ou autres structures dédiées) est étudiée en fonction de votre situation personnelle. L’étude de dispositifs fiscaux applicables selon votre profil et la nature du véhicule d’investissement fait partie de l’accompagnement. Althos coordonne si nécessaire avec vos conseils habituels (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire) pour assurer une approche cohérente.
Points d'attention et profil d'investisseur
Les fonds gérés par Pierre Premier Gestion relèvent de l’investissement immobilier non coté avec effet de levier significatif, et s’adressent à des investisseurs professionnels ou assimilés capables d’immobiliser une partie de leur capital sur le long terme et d’accepter un risque de perte en capital.
Horizon d'investissement long, typiquement de 10 à 15 ans pour les fonds immobiliers à stratégie de détention long terme comme BK OPCI.
Absence de liquidité pendant la durée de vie des fonds : impossibilité ou forte contrainte pour sortir avant l'échéance.
Effet de levier élevé (supérieur à 50%, atteignant 67% pour certains fonds) amplifiant les rendements mais également les risques en cas de baisse de valeur des actifs ou de difficultés des locataires.
Concentration sectorielle assumée créant un risque spécifique si le secteur ciblé connaît des difficultés structurelles (changements de comportement des consommateurs, disruption technologique, crise sanitaire affectant particulièrement le secteur).
Complexité des structures d'investissement (OPPCI, FPCI) nécessitant un accompagnement professionnel pour en comprendre tous les enjeux juridiques, fiscaux et opérationnels.
Réservé aux investisseurs professionnels ou assimilés disposant d'un patrimoine suffisant et d'une bonne compréhension du risque lié aux actifs immobiliers non cotés à effet de levier élevé.
Althos travaille avec une sélection de fonds Pierre Premier Gestion rendus accessibles aux investisseurs privés qualifiés (professionnels ou assimilés). Un entretien permet d’évaluer votre profil, vos objectifs, puis de vous proposer les solutions Pierre Premier Gestion pertinentes et les modalités d’investissement.
Quel est le ticket minimum pour ce type d'investissement ?
Le ticket d’entrée pour les fonds Pierre Premier Gestion se situe à partir de 100 000 euros, reflétant le positionnement professionnel de la société de gestion. Ce montant correspond aux exigences réglementaires pour les investisseurs professionnels ou assimilés et permet d’accéder à des stratégies opportunistes à profil risque-rendement élevé.
Quelle durée d'investissement faut-il prévoir ?
Les fonds immobiliers de Pierre Premier Gestion adoptent généralement une stratégie de détention long terme, avec des durées de vie typiques de 10 à 15 ans. Cette durée reflète la nature des actifs immobiliers commerciaux et la philosophie de valorisation progressive des actions. Il est essentiel de considérer ces investissements comme du capital véritablement long terme.
Qu'est-ce qui différencie vraiment Pierre Premier Gestion des autres gestionnaires immobiliers ?
Pierre Premier Gestion incarne l’innovation immobilière entrepreneuriale française, fondée par deux pionniers ayant révolutionné respectivement la gestion d’actifs (DNCA Finance) et l’investissement immobilier professionnel (premier OPPCI). L’approche opportuniste structurant chaque véhicule sur mesure diffère radicalement des gestionnaires généralistes. La concentration sectorielle assumée sur des segments ultra-résilients (restauration rapide, alimentaire, hôtellerie économique) minimise le risque locatif tout en permettant de développer une expertise sectorielle approfondie. L’effet de levier élevé (jusqu’à 67%) optimise les rendements pour les investisseurs acceptant un profil de risque dynamique. Enfin, l’alignement d’intérêts est total avec les dirigeants investissant systématiquement dans tous les fonds créés.
Pourquoi se concentrer sur la restauration rapide et l'alimentaire ?
Ces secteurs répondent à des besoins fondamentaux incompressibles, assurant une demande structurelle quelle que soit la conjoncture économique. Les enseignes nationales ciblées (Burger King, Grand Frais) bénéficient de modèles économiques éprouvés et de trésoreries solides. Les baux commerciaux longs termes (9-12-15 ans) avec indexation sur l’inflation assurent la visibilité et la stabilité des revenus locatifs. Enfin, ces secteurs ont démontré une résilience exceptionnelle lors des crises récentes, confirmant leur caractère ultra-défensif. Cette concentration sectorielle volontaire permet également à Pierre Premier Gestion de développer une expertise opérationnelle approfondie créant un avantage concurrentiel dans l’analyse et la structuration des investissements.
Quels sont les risques spécifiques liés à l'effet de levier élevé ?
L’effet de levier amplifie les rendements lorsque la performance des actifs immobiliers dépasse le coût de la dette, mais il amplifie également les pertes en cas de baisse de valeur des actifs ou de difficultés des locataires. Un effet de levier de 67% signifie que pour 100€ d’actifs, seulement 33€ proviennent des fonds propres des investisseurs : une baisse de valeur de 33% des actifs effacerait théoriquement l’intégralité des fonds propres. Cependant, la concentration sur des secteurs ultra-résilients et des locataires de premier rang vise précisément à minimiser ce risque. L’investisseur doit néanmoins être conscient que ce profil dynamique convient uniquement aux investisseurs professionnels capables d’évaluer et d’accepter ce niveau de risque dans le cadre d’une allocation patrimoniale diversifiée
Quel est l'intérêt de passer par Althos plutôt que d'investir directement ?
Pierre Premier Gestion s’adresse exclusivement aux investisseurs professionnels ou assimilés avec des tickets minimums de 100 000 euros et des structures complexes (OPPCI, FPCI). En passant par Althos, vous bénéficiez d’un accompagnement dans l’évaluation de votre éligibilité, d’une analyse de l’adéquation de ces stratégies opportunistes à effet de levier élevé avec votre profil de risque, d’une explication détaillée des mécanismes d’investissement et des risques spécifiques, et d’une intégration optimisée de ces solutions au sein de votre stratégie patrimoniale globale. Althos assure également un suivi régulier et une coordination avec vos conseils habituels pour une approche cohérente.
Comment puis-je accéder aux fonds Pierre Premier Gestion via Althos ?